Lorsque vous investissez dans des SCPI – sociétés civiles de placement immobilier – vous percevez des revenus locatifs et des plus-values, certes. Cependant, songez aussi aux frais qui vous seront prélevés : à analyser de près avant de vous lancer, pour maintenir un bon rendement de votre placement sur la durée.
En effet, les souscripteurs sont encore peu nombreux à accorder un certain intérêt pour ces frais qui, pourtant, peuvent impacter sur la rentabilité de leur placement.
Les frais d’entrée ou frais de souscription
Les frais de souscription sont élevés – entre 8% à 10%, voire plus. Cependant, certaines SCPI choisissent de ne pas appliquer de frais d’entrée pour demeurer attractives. Ceux-ci peuvent toutefois avoir été récupérés dans le prix de la part – ou encore dans les frais de gestion annuelle. À noter qu’ils sont prélevés en une seule fois – à la différence des frais de gestion annuelle. Ils correspondent aux frais d’acquisition des immeubles que la société de gestion a elle-même endossés. Ces charges sont alors répercutées sur les souscripteurs de parts, à leur tour.
Parmi les SCPI qui n’appliquent pas de frais de souscription (0%) : Novaxia Neo de Novaxia Investissement), Remake Live de l’opérateur Remake Asset Management, et Iroko ZEN de l’exploitant Iroko. Quant à la SCPI Altixia Commerces, de l’opérateur Altixia, elle se démarque par ses frais de souscription réduits, soit de seulement 3%.
Les frais de gestion annuelle
Les SCPI sont adossées à de l’immobilier qui est lui-même générateur de charges. Par exemple la taxe foncière, les assurances (pour loyers impayés, incendie et dégâts des eaux), les travaux d’entretien, les éventuelles charges de copropriété. À cela s’ajoutent les commissions de la société de gestion pour l’ensemble de ces prestations. Ces charges étant permanentes, elles sont aussi répercutées sur l’investisseur sous la forme des frais de gestion annuelle. Ceux-ci oscillent entre 0.5% et 3% par an, mais certaines SCPI en prélèvent plus.
Des SCPI à frais réduits pour investir « malin »
Pour acheter vos SCPI moins cher, ciblez celles qui génèrent le moins de frais. En effet, ce n’est pas seulement le prix de la souscription qui compte, mais aussi ces paramètres que nous venons de citer. Par ailleurs, si vous investissez par le biais des assurances-vie, vous pourrez profiter de frais généralement réduits, puisque ceux-ci auront été négociés en amont par l’assureur. Cela porte par exemple sur les frais de souscription – qui sont révisés à hauteur de 2.5% à 4% en moyenne. Attention, dans ce cas, aux frais du contrat proprement dit.
Acheter les parts de SCPI : ce qu’il faut aussi connaître
Outre les frais qui vous seront ponctionnés, sachez aussi que vous devez observer une certaine période de carence en dividende au moment de votre souscription, en particulier si vous achetez sur le marché de l’émission. C’est ce que l’on appelle le délai ou le report de jouissance. Ce qui ne s’applique pas, toutefois, si vous souscrivez à votre SCPI sur le marché secondaire. Le report de jouissance peut s’étaler sur une période de 2 à 5 mois. À examiner également à la loupe afin de vous organiser du point de vue financier, et notamment en cas de souscription à crédit, par rapport aux mensualités que vous prévoyez de verser en guise de remboursement.
Les autres critères à considérer avant d’investir :
- les indicateurs de performances : taux de distribution (TD), taux de rendement interne (TRI), report à nouveau (RAN), provisions pour gros entretiens (PGE), capitalisation, variation du prix de la part, taux d’occupation financier (TOF)
- la composition du parc immobilier : typologie des actifs, répartition géographique
- la composition des locataires et les types de baux souscrits (locatif, commercial, de moyenne ou de longue durée, etc.)
