L’investissement dans les EHPAD tend à gagner en popularité, du fait du rendement qu’ils délivrent et de leur avenir particulièrement prometteur, dans un marché économique fluctuant. Cependant, certains profils d’investisseurs tireront réellement profit des atouts qui en sont issus.
Le profil conservateur privilégiant un bail stable et long terme
Les investisseurs conservateurs sont ceux qui privilégient la sécurité et la stabilité des revenus. Pour ceux-ci, l'investissement en EHPAD représente une opportunité attractive en raison de la forte demande pour les soins aux personnes âgées, générant ainsi des loyers quasiment garantis tout au long de l’année, et sans s’exposer à des cycles ni à d’éventuelles fluctuations.
Ce profil d'investisseur est souvent attiré par les baux commerciaux signés avec les gestionnaires qui sont des grands groupes spécialisés. Ces baux sont conclus sur une longue période, généralement de 9 ans à 12 ans. De plus, les EHPAD sont perçus comme relativement sûrs, car ils répondent à un besoin fondamental de la société vieillissante. Leur volatilité est également réduite, ceux-ci étant caractérisés par leur résistance aux fluctuations économiques.
Le profil investisseur à la recherche de rendement
Pour ceux axés sur le rendement, l'investissement en EHPAD présente des caractéristiques attrayantes. En effet, les rendements sont compris entre 4.3% à 5.2%, voire jusqu’à 6% pour les meilleures exploitations. Notons d’ailleurs que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet une très intéressante réduction de l’impôt sur le revenu et, par conséquent, contribue à l’atteinte de ce rendement net de qualité. Pour rappel, le régime réel d’imposition permet de gommer l’IR sur plusieurs exercices grâce à la déduction des amortissements (sur l’immobilier, le mobilier et éventuellement les travaux de rénovation réalisés).
Outre ce rendement attractif, le potentiel de valorisation est également au rendez-vous et ce, à long terme.
Le profil à vision stratégique
Les investisseurs avec un profil entrepreneurial considèrent les EHPAD non seulement comme un investissement financier, mais aussi une opportunité d'impact social et de développement stratégique. Cela tout en profitant des dernières innovations sur le marché des seniors, à savoir le maintien à domicile, la domotique, ainsi que la robotisation qui s’applique à certaines branches au sein de l’EHPAD.
De plus, l’EHPAD se positionne comme étant un outil de diversification patrimoniale. Étant un actif acyclique, c’est-à-dire invulnérable aux fluctuations économiques et immobilières, les risques sont nettement réduits comparés aux autres actifs immobiliers classiques (bureaux et locaux professionnels).
Le profil institutionnel à gestion professionnelle
Les EHPAD intéressent aussi les sociétés d’investissement immobilier qui émettent des titres ou des parts d’actions. C’est le cas, par exemple, des organismes qui gèrent des placements pour épargner et dont les EHPAD font partie de leurs supports unités de compte immobilières. Idem en ce qui concerne les SARL immobilières familiales (l’équivalent des sociétés civiles immobilières, mais investissant dans la location meublée qui est une activité commerciale et, par conséquent, supportée par cette forme sociétale).
Rappelons que la souscription à ces titres est une réelle opportunité d’accéder à ces EHPAD par tout individu et ce, à moindre coût. Celui-ci perçoit alors à son tour sa part de loyers, sous forme de dividendes, et toujours à déclarer sous la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les investisseurs à gestion professionnelle ont la capacité financière d'acquérir et de gérer un portefeuille diversifié d'EHPAD à travers différentes régions. Du fait de leur expertise, ils ont la latitude d’appliquer des pratiques de gestion rigoureuses pour optimiser la performance opérationnelle et financière de leurs investissements. De plus, ils développent des stratégies de sortie judicieuses, telles que la vente à d'autres investisseurs institutionnels pour maximiser la rentabilité finale.
